Forêts, terres agricoles, vignobles : le grand retour des investissements verts

Dans un contexte économique incertain, les investissements dans les actifs naturels connaissent un regain d'intérêt. Forêts, terres agricoles et vignobles attirent de plus en plus d'investisseurs en quête de placements tangibles, durables et fiscalement avantageux. Examinons en détail ces opportunités d'investissement vert.

Analyse des rendements sur le long terme

Forêts

Les forêts offrent une rentabilité modérée mais stable sur le long terme. Le rendement brut théorique oscille entre 1,5% et 2% de la valeur de la parcelle. Cependant, il est important de noter que :

- La rentabilité dépend des revenus liés à la coupe du bois, qui peuvent être très espacés dans le temps.

- Le prix moyen des forêts s'est apprécié de 5,2% en 2022, atteignant 4.750 euros l'hectare en moyenne.

- Les forêts de plus de 25 hectares ont vu leur valeur bondir de 10,3% en 2022, à 5.800 euros l'hectare.

Terres agricoles

Le rendement des terres agricoles provient principalement du fermage, avec une rentabilité brute variant entre 1,5% et 3,5%. Points clés à retenir :

- Le fermage connaît de fortes disparités selon les régions. Par exemple, en Haute-Vienne, les prix varient de 38€ à 183€ par hectare pour des baux long terme.

- La valorisation du foncier agricole sur le long terme constitue un atout majeur de cet investissement.

Vignobles

L'investissement dans les vignobles offre une rentabilité moyenne de 1% à 3% par an. Éléments à considérer :

- Les revenus proviennent principalement de la location des terres (fermage) et de la vente du vin.

- La valorisation du foncier viticole, particulièrement dans les régions prestigieuses, peut être significative sur le long terme.

- Le rendement moyen d'un hectare de vigne en France est d'environ 57 hectolitres, soit environ 7600 bouteilles de 75cl.

Les régions offrant les meilleures opportunités

Forêts

- Les forêts du Nord et du Bassin parisien affichent les prix les plus élevés (7.440 euros/ha).

- Les forêts du Massif central restent les moins chères (2.900 euros/ha).

- Les forêts de l'Est, malgré l'épidémie de scolytes, connaissent une reprise (+2,9%, à 4.860 euros/ha).

Terres agricoles

Les opportunités varient selon les régions et les types de culture. Les investisseurs doivent considérer :

- La qualité des sols

- L'accès à l'eau

- Les perspectives de développement agricole local

Vignobles

Les régions viticoles les plus prestigieuses offrent les meilleures perspectives de valorisation à long terme :

- Bourgogne

- Bordeaux

- Champagne

- Vallée du Rhône

Cependant, des opportunités existent dans des régions émergentes ou moins connues, offrant potentiellement de meilleurs rendements initiaux.

Avantages fiscaux liés à la détention de propriétés rurales

Forêts

Les propriétaires forestiers bénéficient de plusieurs avantages fiscaux :

- Exonération de 75% des droits de succession et de donation

- Dispositif d'encouragement fiscal à l'investissement en forêt (DEFI) :

  - DEFI Acquisition : crédit d'impôt de 25%, plafonné à 6250€ pour une personne seule et 12500€ pour un couple

  - DEFI Assurance : crédit d'impôt de 76% sur les cotisations d'assurance (plafonné)

  - DEFI Travaux : crédit d'impôt pour la réalisation de travaux forestiers

Terres agricoles et vignobles

Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) et Viticoles (GFV) offrent des avantages fiscaux attractifs :

- Exonération partielle de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

  - 75% jusqu'à 101 897 euros

  - 50% au-delà, à condition que les terres soient louées à long terme

- Exonération totale d'IFI si les parts constituent le patrimoine professionnel du déclarant

- Exonération partielle des droits de succession :

  - 75% jusqu'à 300 000 euros de capital

  - 50% au-delà, sous certaines conditions

De plus, la loi de finances 2023 a introduit de nouvelles dispositions pour les baux à long terme :

- Exonération de 75% jusqu'à 500 000€ avec un engagement de conservation de 10 ans

- Maintien de l'ancien seuil de 300 000€ avec un engagement de conservation de 5 ans

En conclusion, les investissements dans les forêts, terres agricoles et vignobles offrent des perspectives intéressantes de diversification patrimoniale, avec des rendements modérés mais stables sur le long terme. Les avantages fiscaux associés renforcent l'attrait de ces placements, particulièrement dans un contexte de transmission patrimoniale. Cependant, ces investissements requièrent une vision à long terme et une bonne compréhension des spécificités de chaque secteur.