Les nouvelles stratégies de défiscalisation immobilière : Au-delà du Pinel

Dans un contexte fiscal en constante évolution, les investisseurs immobiliers cherchent de plus en plus à diversifier leurs stratégies de défiscalisation. Bien que le dispositif Pinel ait longtemps été privilégié, d'autres options méritent une attention particulière en 2024. Explorons ensemble ces alternatives prometteuses qui permettent non seulement de réduire sa charge fiscale, mais aussi de contribuer à la revitalisation urbaine et à la préservation du patrimoine.

Le dispositif Denormandie dans l'ancien : revitaliser les centres-villes

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant participer à la rénovation des logements anciens dans les zones urbaines en déclin.

Principes et avantages

- Réduction d'impôt : 12% à 21% du montant de l'investissement, selon la durée de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

- Plafond d'investissement : 300 000 € par an.

- Travaux de rénovation : Ils doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Zones éligibles

Le dispositif s'applique dans les communes du programme "Action Cœur de Ville" et celles ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Nouveautés 2024

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Conditions de location

- Engagement de location de 6 à 12 ans.

- Respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

- Location à usage de résidence principale du locataire.

Malraux et Monuments Historiques : allier patrimoine et fiscalité

Ces deux dispositifs s'adressent aux investisseurs désireux de contribuer à la préservation du patrimoine architectural français tout en bénéficiant d'avantages fiscaux conséquents.

Le dispositif Malraux

Principes et avantages

- Réduction d'impôt : 30% ou 22% du montant des travaux de restauration, selon la zone.

- Plafond de dépenses : 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.

- Pas de plafonnement des niches fiscales pour ce dispositif.

Zones éligibles

- 30% : Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), Quartiers Anciens Dégradés (QAD), et quartiers NPNRU.

- 22% : SPR avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Conditions

- Engagement de location nue pendant au moins 9 ans.

- Travaux de restauration complète de l'immeuble.

- Obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.

Le dispositif Monuments Historiques

Principes et avantages

- Déduction fiscale : Jusqu'à 100% des travaux de restauration sur le revenu global.

- Pas de plafonnement des niches fiscales.

- Pas de condition de loyer ou de ressources du locataire.

Conditions

- Immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.

- Conservation du bien pendant au moins 15 ans.

- Engagement de location nue pendant au moins 3 ans si le bien génère des revenus fonciers..

Meublé non professionnel (LMNP) : optimiser l'amortissement

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à l'amortissement du bien et des meubles.

Principes et avantages

- Amortissement du bien et des meubles : Permet de réduire la base imposable des revenus locatifs.

- Choix entre deux régimes fiscaux : Micro-BIC ou réel simplifié.

- Possibilité de générer des déficits reportables sur les revenus futurs de même nature.

Nouveautés 2024

- Modification des seuils du régime micro-BIC : 

  - Location meublée classique : 77 700 €.

  - Meublés de tourisme classés : 188 700 €.

- Révision de l'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés : passage de 50% à 30%.

Conditions

- Recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

- Location d'un logement meublé répondant aux critères du décret du 31 juillet 2015.

Stratégies d'optimisation

- Choix du régime fiscal adapté selon le montant des revenus et des charges.

- Investissement dans des résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) pour bénéficier de la récupération de TVA.

- Utilisation de l'effet de levier du crédit pour maximiser la déduction des intérêts d'emprunt.

En conclusion, ces dispositifs alternatifs au Pinel offrent des opportunités intéressantes de défiscalisation immobilière en 2024. Chaque option présente ses propres avantages et contraintes, il est donc crucial de bien évaluer sa situation personnelle et ses objectifs d'investissement avant de se lancer. Une consultation avec un professionnel de la gestion de patrimoine peut s'avérer judicieuse pour optimiser sa stratégie fiscale et patrimoniale.