La location meublée professionnelle (LMP) : un statut fiscal avantageux mais exigeant

Ce régime permet d'optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs. Quelles sont les conditions à remplir ?

Définition et principes du statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime juridique et fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés à titre professionnel. Ce statut s'applique exclusivement aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Conditions d'éligibilité au statut LMP

Pour bénéficier du statut LMP, plusieurs critères doivent être remplis :

Conditions relatives aux revenus

1. Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée doivent excéder 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal.

2. Ces recettes locatives doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Conditions relatives au logement

1. Le bien loué doit être à usage d'habitation.

2. La location doit être meublée, c'est-à-dire que le logement doit être équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre convenablement.

Obligations administratives

Le propriétaire doit s'immatriculer au Centre de Formalité des Entreprises de la Chambre de Commerce et d'Industrie.

Avantages fiscaux du statut LMP

Le régime LMP offre plusieurs avantages fiscaux significatifs :

1. Déduction des charges et amortissements

- Possibilité de déduire l'ensemble des charges liées à l'activité locative, y compris les frais de notaire et les cotisations sociales.

- Pratique de l'amortissement, permettant de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien.

2. Traitement des déficits

Les déficits générés par l'activité LMP sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant ni de durée.

3. Régime des plus-values

En cas de revente du bien, le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles. Une exonération totale d'impôt est possible si :

- L'activité est exercée depuis plus de cinq ans

- Les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT

4. Exonération d'IFI

Les biens exploités en régime LMP sont exclus de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

5. Avantages en matière de transmission

Le statut LMP facilite la transmission du patrimoine aux héritiers, grâce au régime de transmission d'entreprise et au différé des droits de succession.

Obligations et contraintes du statut LMP

Malgré ses avantages, le statut LMP implique certaines obligations :

1. Régime d'imposition

Le LMP est soumis au régime réel d'imposition s'il opte pour l'imposition sur le revenu, ou à l'impôt sur les sociétés si l'activité est exercée via une société.

2. Cotisations sociales

Le loueur en meublé professionnel est assujetti aux cotisations sociales, au taux de 17,2%.

3. Complexité administrative

En raison de sa complexité, le statut LMP nécessite souvent le recours à un expert-comptable pour éviter les erreurs fiscales.

Comparaison avec le statut LMNP

Contrairement au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le LMP :

- Permet l'imputation des déficits sur le revenu global

- Offre une exonération d'IFI

- Bénéficie d'un régime de plus-values plus avantageux

Conclusion

Le statut LMP représente une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs. Cependant, il convient de bien évaluer sa situation personnelle et de s'assurer de remplir toutes les conditions requises avant d'opter pour ce régime. Compte tenu de sa complexité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour bénéficier pleinement des avantages tout en respectant les obligations légales et fiscales.